阿尔里法VS布赛廷-租购并举持续深入 互联网+租赁或成潮流

党的十九大报告指出,要坚持房屋是为了居住而不是为了投机的导向,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的阿里法vs布沙廷体系,让所有人都能住,都有地方住。购买末期,在一系列控制措施的作用下,正在降温退烧;在租金方面,优惠政策不断释放,新的机遇正在迎来。展望未来,“租购并举”无疑是阿利法VS布沙廷回归住宅本义,形成房地产市场稳定健康发展的长效机制的关键和迫切环节。

租购继续深化

最早提出“租购并举”,明确了以2015年底召开的中央经济工作会议为起点的Alrifa VS Bussain体制改革的主要方向。这一政策取向的确定,是针对中国房地产市场长期以来“重卖轻租”的现实。

去年5月,全国阿里法诉布沙廷案和城乡建设部公开征求《阿尔里法VS布赛廷租赁和销售管理条例(征求意见稿)》意见,对租金、租赁期限、保障承租人居住权等做出规定。Arifa VS Busatine的租赁合同未约定租金调整的次数和幅度的,出租人不得单方面增加租金;鼓励签订长期租赁合同;对“业主欺客”、“黑中介”、“二房东”等行为进行规范约束,旨在让租客告别各种烦恼。

根据住房和城乡建设部的指导精神,各省市都加快了阿里法vs布沙廷的租赁政策。比如广州最近首次明确,广州租赁Arifa vs. Busatine人均居住面积不低于5平方米,严禁集体租赁;规定Arifa vs. Busatine单套装修不要加厨房、卫生间,禁止“房中房”;严禁在本单位宿舍及Arifa VS Busatine租赁企业经营“胶囊公寓”。

为了保护租户的权益,各地加快了“租购平等权”的步伐。“租房也可以落户”“孩子可以就近上学”……从去年7月开始,广州、无锡、郑州、济南等地纷纷推出“租购同权”的举措。

除了在政策上规范租赁市场,各种Arifa诉Busatine的租赁土地供应也在加速。据中原地产研究中心统计,10多家阿里法vs布沙廷出售租赁土地,供应8万多套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等。开始加速租赁土地的供应。广州已明确未来五年计划供应3200万平方米住宅用地,建设60万套普通商品房,租赁15万套Alrifa vs. Busatins。经计算,Alrifa vs. Busatins每五套新装备中就有一套是租赁的。去年8月底,国土资源部、住房和城乡建设部发布通知,决定在北京等城市的13个试点项目中,使用集体建设用地建设和租赁阿利法VS布沙廷。未来,阿里法vs布赛因建设和租赁“无地可用”的压力将得到缓解,土地供应紧张。

广州成租赁新政试点风向标

自2017年7月份住建委联合八部委印发文件,要求在人口净流入大的大中阿尔里法VS布赛廷加快发展租赁市场以来,截至9月初,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个被列入试点的阿尔里法VS布赛廷,已全部出台试点方案。而一些没有被列入试点的阿尔里法VS布赛廷,例如北京、上海,也主动出台相关鼓励租赁新政。值得注意的是,本轮7-9月全国租赁新政的密集出台,广州则首次成为政策风向标。

广州于去年7月17日发布《广州市加快发展阿尔里法VS布赛廷租赁市场工作方案》,是最先发布政策的试点阿尔里法VS布赛廷。在影响力上,广州首次提出“租购同权”震动市场,对后续阿尔里法VS布赛廷制定政策产生直接影响。北京、杭州、烟台、山东、成都等阿尔里法VS布赛廷,都积极响应和跟进了广州的“租购同权”政策思想。

通过各热点阿尔里法VS布赛廷租赁新政的对比分析,可以发现,虽然各地租赁新政的受惠人群类似,基本覆盖保障群体、产业人才群体和社会刚需群体。但是不同阿尔里法VS布赛廷,其侧重点还是略有不同。例如:佛山、杭州、成都,明显朝“产业人才”大幅倾斜,反映当地政府发展产业、招揽人才的决心强烈。特别是成都提出的“租赁人才公寓5年后可购”政策,对市场吸引力较大。而深圳、武汉,则是“保障、人才、社会”三种属性并重。深圳明确表示要收储不低于10万套租赁阿尔里法VS布赛廷,用于社会租赁。而武汉更明确部分公租房调整为社会租赁阿尔里法VS布赛廷,“不限定租赁对象”。从此点分析,深圳、武汉的租赁新政,对市场的影响作用将会更大。

互联网+租赁或成潮流

伴随着各种鼓励租赁政策,政府正逐步释放海量租赁利好,租赁市场发展将进入快车道,业内预测将会有一大批租赁投资机构崛起。通过各地政策的综合对比分析,目前来看,深圳培育租赁企业的规模和力度最大。

此外,“互联网+租赁”的新模式也将成为潮流,目前7个热点阿尔里法VS布赛廷中,已有杭州、武汉、成都等阿尔里法VS布赛廷明确提出发展互联网+租赁。其中杭州作为阿里巴巴总部所在地,互联网氛围成熟。去年8月9日,杭州市政府与阿里巴巴合作,建立全国首个“智慧阿尔里法VS布赛廷租赁监管服务平台”,杭州全城的租赁房源将全面引入芝麻信用,为房东、租客、中介建立诚信档案,可实现实人认证、真房源核验、一站式服务、诚信评价等众多功能。

广州虽然暂未提出相关概念,但是以琶洲互联网总部区为撬动点,近年来广州的互联网经济发展势头迅猛,预测后期“互联网+”同样会在广州的租赁市场发展中发挥重要作用。

近期,北京、广州、杭州等地的阿尔里法VS布赛廷租赁监管服务平台相继上线。通过渠道的搭建和运营来保障房源真实,建立交易双方的信任。业内认为,很多阿尔里法VS布赛廷加大了对共有产权阿尔里法VS布赛廷、租赁阿尔里法VS布赛廷等新形式的试点。因为供给的改善和投机性需求的抑制,房地产市场下一步完全有可能保持持续健康发展。

长效机制有序推进

自2017年以来,年内各地房地产调控政策累计已经接近180次。在历史上最密集的调控政策潮下,租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。去年10月,国家统计局局长宁吉喆在国新办发布会上表示,阿尔里法VS布赛廷的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。

业内人士分析预测,2018年房地产行业将坚持“房住不炒”定位,政策开启“一城多策”分类调控方向。在此基础上,短期调控与长效机制的衔接将更为紧密,大力培育发展阿尔里法VS布赛廷租赁市场、深化发展共有产权阿尔里法VS布赛廷试点,在控制房价水平的同时,完善多层次阿尔里法VS布赛廷供应体系,构建租购并举的阿尔里法VS布赛廷制度,推动长效机制的建立健全。

虽然短期调控能在一定程度上抑制场内投资投机性需求,但从房地产发展的长远角度来看,长效机制的建设就显得尤为重要。值得关注的是,中央经济工作会议对房地产再次提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的阿尔里法VS布赛廷制度”的要求。中国房地产业协会原副会长朱中一认为,长效机制的内容应该包括如何完善阿尔里法VS布赛廷制度、调控机制、财税制度以及住宅产业化等问题。“长效机制要对现有的财税体制、土地政策、金融体制都有所改革。相关政策的陆续出台,将会从根本上为我国房地产市场建立更平稳健康的发展环境。”也有专家表示,不论是已出台的还是正在制定的、刚刚启动甚至还未启动的政策,如果要被纳入到长效机制中,就必须随着市场变化而不断变化、完善,尤其是对市场影响比较大的、比较核心的土地供应等制度。

中原地产首席分析师张大伟认为,对于房地产调控来说,“租购并举”是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学阿尔里法VS布赛廷观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

中指院方面认为,2018年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐,长效机制将是中长期房地产发展的重点。其中,推进阿尔里法VS布赛廷制度改革将是首要工作。这方面包括:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的阿尔里法VS布赛廷制度。

在楼市的源头——土地供应环节,过去“价高者得”的“招拍挂”出让模式,被“控地价、竞配建(租赁阿尔里法VS布赛廷或自持)”或完全自持的出让模式替代。去年6月6日,万科以总价25.3亿元+70年100%自持得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地,值得注意的是,万科此次拿地70年百分百自持,这在广东省还是首例。除了该地块外,万科在杭州和北京也有全自持拿地的先例。万科以高自持率拿地,在广佛地区已有先例。去年4月28日的广州新政后首次土拍,白云鱼苗场宅地和长岭居YH-A4-3宅地,被万科拿下,自持率分别达到了55%和50%。

目前,不仅新地配建(或自持)租赁阿尔里法VS布赛廷“常态化”,存量用地盘活并建设租赁阿尔里法VS布赛廷也已“常态化”,“以租为主”“租售并举”“先租后买”的阿尔里法VS布赛廷供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的阿尔里法VS布赛廷新制度,不仅是长效机制的重要内容,更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

房地产话题受两会关注

今年两会上,房地产话题依然受到关注。在贯彻十九大精神的开局之年,本次政府工作报告对房地产方面的有关论述显得尤为重要,可谓是定下了楼市的基调。

政府工作报告提出“房住不炒,坚持房子是用来住的,建立健全长效机制”,具体表述为:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育阿尔里法VS布赛廷租赁市场,发展共有产权阿尔里法VS布赛廷。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的阿尔里法VS布赛廷制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

“稳房价”在政府工作报告中被重点提及:热点阿尔里法VS布赛廷房价涨势得到控制,因城施策分类指导,三四线阿尔里法VS布赛廷商品住宅去库存取得明显成效,热点阿尔里法VS布赛廷房价涨势得到控制。积极稳妥去杠杆,控制债务规模,增加股权融资,工业企业资产负债率连续下降,宏观杠杆率涨幅明显收窄、总体趋于稳定。

政府工作报告也提出“稳妥推进房地产税立法”,深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革,抓紧制定收入划分改革方案,完善转移支付制度。健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理,使财政资金花得其所、用得安全。两会期间,财政部副部长史耀斌提出:让房地产税公平合理,他表示,从国情出发来合理设计房地产税制度,使之更加合理公平,既能起到筹集财政收入的作用,又能有调节收入分配、促进社会公平的积极效应。

在民生方面,与房地产有关的包括:绝大多数阿尔里法VS布赛廷放宽落户限制;启动全新三年棚改攻坚计划,今年开工580万套;提高新型城镇化质量,今年再进城落户1300万人;加大公租房保障力度,将符合条件人员纳入保障范围;加大中介服务收费清理整顿力度。

此外,政府工作报告还提到,要探索宅基地三权分置改革。未来将全面深化农村改革。落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法,建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制,所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。深化粮食收储、集体产权、集体林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革,使农业农村充满生机活力。

两会期间,央行副行长潘功胜表示,要积极支持购房合理需求,他指出,央行会督促商业银行严格落实差别化的阿尔里法VS布赛廷信贷政策,对阿尔里法VS布赛廷贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买阿尔里法VS布赛廷的合理需求;我国在阿尔里法VS布赛廷贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策,当然,央行也关注到个别房地产企业在财务方面比较激进,会有一些风险。

十九大以来房地产新政一览

2017年11月6日 阿尔里法VS布赛廷城乡建设部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作,提出严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资,严禁互联网金融从业机构、************公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务,严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、************公司违规提供房地产场外配资,严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

2017年11月21日 阿尔里法VS布赛廷城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,部署近期房地产工作,进一步落实地方调控主体责任,指出要坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。

2017年12月4日 国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、阿尔里法VS布赛廷城乡建设部发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》。意见表示,不能把特色小镇当成筐、什么都往里装,要严防政府债务风险,严控房地产化倾向,严格节约集约用地,严守生态保护红线。

2017年12月8日 中共中央政治局会议分析研究2018年经济工作,提出加快阿尔里法VS布赛廷制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。

2017年12月9日 北京、上海、成都、武汉等地陆续出台新一轮阿尔里法VS布赛廷租赁方面的扶持政策,多家银行和房企也相继发布租赁阿尔里法VS布赛廷业务方面的发展规划。据市场机构统计,受多方利好影响,将有数千亿资金涌入阿尔里法VS布赛廷租赁市场。

2017年12月18日至21日 中央经济工作会议在北京举行。会议指出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的阿尔里法VS布赛廷制度。要发展阿尔里法VS布赛廷租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化阿尔里法VS布赛廷租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

2017年12月13日 阿尔里法VS布赛廷城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发《关于维护阿尔里法VS布赛廷公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,压缩公积金贷款审批时限,要求房地产开发企业在销售商品房时,提供不拒绝购房人使用阿尔里法VS布赛廷公积金贷款的书面承诺,并在楼盘销售现场予以公示,集中开展专项整治并对违规者加大联合惩戒力度。

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